戴德梁行提问存量资产:市场从增量切换至存量时,怎么做才能不偏离赛道?

发布时间:2019-09-17

 

戴德梁行倾力打造THINK-IN知识平台,与行业探讨商业、经济、地产领域的热点话题,邀请制的盛会每年都吸引数千位房地产开发商、商业领袖、政府代表及主流媒体参与聆听。

7月16日,主题为「中国地产的体验式变革——场所塑造×智慧城市」THINK-IN压轴深圳,在万象天地剧场开启了一场未来感十足的大戏!

△现场图片

 

论坛现场,在戴德梁行深圳公司商业地产部主管宋洁的主持下,华润置地华南大区写字楼市场部总经理晓曼、明源地产研究院存量研究首席专家黄乐、上海大隐书局董事长刘军、OPPO首席空间设计师林欣以《AI时代,创新商业,预见未来》展开同台对话。

 

△《AI时代,创新商业,预见未来》圆桌对话

 

随着城市发展,越来越多房企将目光投到了由“增量”而来的巨大的“存量市场”。主持人宋洁女士也提出了这个业内大家都很关注的问题:“商业地产已经从增量市场往存量市场赛道上切换的时候,我们要怎么做才能不偏离跑道呢?”

 

黄乐作为在场存量研究领域的代表嘉宾,以专业视角分享了对当下如何领跑存量赛道的看法:“今天的两个主题,科技创新和商业创新,刚好对应大家特别关注的两个话题,一个叫数字化,另一个叫资管创新。”

 

数字化不是目的,是起点

 

先说数字化,随着日益成熟的互联网科技(特别是5G的出现),以及全新商业模式的出现,他们会带来全新的智慧和全新的能力,可以帮我们解决以往无法解决的一些问题,甚至重塑行业格局。纵观当今一些成功的企业无论是阿里、腾讯、亚马逊、谷歌等互联网科技企业,或是华为、美的、格力等成功的实体企业,他们都和数字化转型密不可分。

 

存量商业运营急需创新,因为同质化太严重,竞争太激烈了。要做到“人无我有,人有我新”,就必须进行商业创新。而在存量运营应用创新的过程中,数字化可以起到相当大的助力。以下举两个例子:

1

区块链

好比今天主办方戴德梁行,及包括戴德梁行在内的五大行,都有大量的市场数据、运营数据,如果这些数字资产能上链,对未来的大宗交易市场是极具参考价值。例如各区域各业态的租金水准,帮助各位了解自身的运营能力处在哪个水平段位;包括大宗交易的Cap参考值等等。今年北大光华出的《商业不动产资本化率》报告,就是和中联以及戴德梁行联合调查的。

2

大数据&人工智能

对于企业内部日常运营的跑冒滴漏、降本提效,特别是风险控制,大数据喂养的人工智能能发挥极大价值。例如通过大数据构建租金结构矩阵和租户评价矩阵,可以得出涨固租的商户、提扣点的商户、潜力商户等不同的租户类型,并针对性调租。又例如对购物篮数据进行消费者洞察,可以得出客群的品牌、品类偏好,从而进行细分的会员营销策略。甚至未来的风险控制,如项目选址、购物中心的替代率、坪效很多风控指标都将是靠机器自动发现、自动预警,不会出现以前的“三拍”:想事情靠拍脑袋;能不能做成拍大腿;实在不行走人拍屁股。以前是靠“拍”做决定,但是我们现在得用数字化。

 

现在很多房地产企业都有数字化战略,也在尝试做数字化,但是我们千万不能为了纯粹做数字化而做数字化,一定要想清楚,数字化战略的前提,是企业需要具备全新的资管思维,这样才能有效的指导商业创新及管理发力方向。企业数字化的目的是为了管理赋能,为了业务助力。

 

资管创新,获取新增长

 

明源地产研究院从两年前开始研究存量与资管。通过对标国内外的企业对标,以及国内大量客户的走访,研究院发现,对于房企而言,从增量到存量的转型是一个系统性工程,因为思维逻辑都完全不一样。

△建立全新的资管思维,指导商业创新及管理发力

 

1

资本回报视角

未来存量的估值应该基于资本回报的视角。现在房地产做存量基本是看利润,实际最大收益是来自于资产交易或溢价。资产值多少钱,有的企业按照成本算法、有些按照市场成交法,这样算肯定不对。

 

北京世贸工三项目,2014年乐视24个亿成交,今年1月8日23亿流拍,4月15日21亿再次流拍。这个案例对房企未来的商业资产大宗交易确实有很大的思维冲击。2014年,三里屯房价4.7万,2019年房价7.8万。所以商业运营有它一套模式,基于资本回报视角,要特别重视NOI,也就是未来的收入和支出。利润对我们资产的价值影响是非常大的。利润多赚一千万,资产可能就多了两个亿。

2

业务创新视角

而在业务创新维度,新场景、新体验、新效率、新零售,都是未来的商业创新的重要着力点。这个过程中,数字化将帮助起到很多作用。以购物中心的餐饮业态为例,通过数字化实现客流调度,能提升消费体验;通过数字化改造物流外送流程,把门店辐射范围扩大;通过线上交易和线下体验实现020闭环,这类提高业务效率的场景在新型购物中心中会越来越多。

3

成长和风控

存量的创新的机会有很多,最后会落到关注项目的成长和风控。前面提到的租户分析和消费者洞察,都是通过数字化手段来提升项目成长性。而业务过程中的风险控制,更是数字化能大放光彩的环节。像阿里盒马的项目选址、商场租售比预警线、包括坪效和提袋率等等运营指标,未来都不是靠人治,而是靠机器来自动发现风险并实现智能预警,甚至还能给出经验参考方案。

 

在整个资产管理的逻辑里面,明源针对资产管理有一套的完整的解决方案,通过数字化手段,帮助房企更好的进行转型。


△数字化战略助力精益管理“三级跳”

 

从增量转型到存量,「资产盘点-资产盘活-资本优化」这三个阶段是必须要经历的。第一个阶段,首先把资产给盘清楚,避免资产意外流失。销售部、工程部、财务部、运营部给上来的数据都不一样,那数据是要打架的,所以给资产数据建立标准化的资产档案是第一阶段要解决的问题。第二阶段是盘得活,最后一个才是资本优化。基于资本投资的视角,明源去构建整个体系。对于存量,明源有一整套资产管理系统。为了让资产管理系统做的更好,研究院这几年连续输出的存量研究成果,都在为这个系统做支持:立足数字化,开启资管创新,企业才能科学地实现资产从盘活到增值,进阶优化资本。


 

黄乐最后对戴德梁行表示了感谢,也寄语未来,在行业转型过程中遇见的一些业务问题、管理问题,明源非常愿意携手戴德梁行以及各位行业伙伴,一起群策群力,传递知识,互通有无。

 

 

戴德梁行汇集行业意见领袖,携手领域专家分享知识,本次「中国地产的体验式变革——场所塑造×智慧城市」论坛为中国地产描绘出美丽蓝图,科技、互联网、物联网、大数据等各种智慧要素的快速发展,亦让我们相信未来可期。

 

创新引领发展,科技成就未来。存量资产的践行者们终将共同挑战,一起推动中国商业地产变革!

 

 

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